标杆房企的工期标准做得这么细致值得学习

发布日期:2019-10-02 11:47   来源:未知   

  “标准化”这两年在业内是个高频词汇。大大小小的房企,为适应规模扩张,或多或少的都在研究如何将开发全流程的管理动作标准化。

  标准化的优势是显而易见的。比如工程线,三大管控目标之一的工期标准,可作为拿地的评估标准,指导投资决策;作为各城市公司制定计划的依据,能规范各地项目的开发节奏;同时,也是后续项目奖罚策略的参考标准。

  目前,一些标杆房企的工期标准化已较为完善,也成为业内很多企业在制定自家标准时的对标对象。今天,明源君就梳理下,这些房企是如何做工期标准化的。

  标准工期建立在各项工作标准化的基础上,对以往的项目实施经验进行归纳总结,所形成的一套标准。不同的房企,由于所处阶段不同,以及内部标准制度完善程度不同,制定标准工期的依据也有差别。不过,以下几个因素,是在制定标准工期时需要考虑的。

  按照项目开发流程,标准工期涵盖几个阶段:拿地至开工的标准周期、拿地至具备开盘条件的标准周期、开工至竣工的标准周期、竣工到入伙的标准周期。每个周期里面,又可进一步细分。

  从拿地到开工这一阶段的用时长短,取决于前置工作的开展程度。而不同的拿地模式,决定了前置工作开展的便利度,进而影响了拿地到开工所花费的时间,影响总工期长短。

  当前房企拿地模式主要有三类:招拍挂、收并购、勾地。这三种方式获得的土地,从拿地到开工的周期通常为勾地<收并购<招拍挂。

  勾地模式由于在获取地块之前,项目方案已提前跟政府充分沟通,双方对项目的进度、功能等达成一致,摘地时设计方案已完成,可以立即进入报批报建环节,办证也会快很多,拿地到开工的周期明显缩短。有些勾地的项目甚至拿地即开工。

  收并购模式较为复杂,但在协议签署阶段,可以完成大部分设计前置工作。土地获取之后,设计的周期不会太长,从拿地到开工的进度也比较快。

  招拍挂模式下,摘地到开工的时间一般更长些。土地信息公布至摘牌需30-35天,摘地之后,先进入设计环节,继而才是报批报建环节。

  下面是某top10房企拿地至首开阶段的标准工期,其中,勾地及收并购模式下,标准工期为2个月开工,5个月开盘;

  在制定标准工期的时候,首先要考虑所涉及的拿地模式。如果拿地多样化,却用同一套工期标准,也是不现实的做法。

  标准工期建立在标准产品的基础上。这几年头部房企纷纷对旗下产品进行梳理,形成一条条标准的产品线。

  最早将产品标准化做到极致的是万科。以户型为例,曾经,万科在深圳出售的几个项目只有三种标准户型。万科建了一个售楼处,同时供三四个项目共用。

  产品定型之后,0以上的工程高度标准化,对应的,项目工期也更容易实现标准化。

  以万科为例,万科的标准工期包括几个部分:土方及基坑支护、基础结构施工、地下结构施工(至出正负零)、地上结构(结构封顶)、主体结构封顶至外装饰工程完工外架落完、毛坯房落完外架至完成交付、精装修工期。

  其中,土方及基坑部分,考虑到桩基础、土方及支护工程受地质影响,工期难以统一,各项目可根据实际情况将工期设置在30-120天内。

  基础结构施工及主体结构,则按照别墅、多层、小高层、高层、超高层进行划分。同时,针对各地限制条件,工期也有一定的调整。

  以基础垫层砼施工至出正负零部分的标准工期为例,深圳区域及上海区域的分别如下:

  有的房企还进一步细化,采用集团标准化产品设计的是一套标准工期;采用新的产品设计的,则对应另一套标准工期。

  例如蓝光规定,采用复制方案的销售中心及景观,总施工工期为93天;采用新设计的,施工工期可延长至119天。

  采用的施工工艺或施工技术不同,对项目整体工期也有一定影响。例如主体、www.k1235.com,砌筑和内装采用穿插施工,整体工期可比传统施工缩短。

  再如桩基形式、建筑主体结构形式,都可造成工期差异化。在制定标准工期时,须作为考虑因素。

  下面是龙湖的工期计算表。其划分出了三种地基处理方式,以及框架和框剪两种主体结构形式下各自的工期标准。

  标准工期是理想状态下的工期。正如俗话所说的,理想很丰满,现实往往很骨感。在实际落地过程中,常常计划赶不上变化,出现工期延误、工期松紧不均等情况。

  合理的工期,是公司内部的标准化工作项,叠加地域差异化工作项,以及特殊增加工期项,所得出来的最终成果。

  制定标准化工期的主要目的,是将工程建造速度控制在合理范围内,防止一线过度抢工,或者窝工怠工。

  例如,万科规定,在采取相应技术措施的情况下,实际工期可适当进行调整,香港同步报码开奖结果。但如果计划工期或实际工期比标准工期缩短了10%以上,集团就会重点关注,当季第三方质量评估会出示红牌警告,并将风险评估等级升级。

  有房企则规定,当工期压缩量大于定额工期的25%,或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时,项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议。

  当然,工期延误也有处理措施,如以亮红灯的方式进行节点预警。延误超过一定期限,启动相应的处罚及补救措施。例如碧桂园规定,里程碑节点被亮黄灯(延迟时间在3天及以内)或红灯(延迟时间超过3天)警告,由区域总裁牵头组织区域各方资源(必要情况下,可以寻求集团的资源支持)确保延误节点尽快完成。

  项目开发的工期,主要涉及四条线,设计线、工程线、报建线、招采线。其中,差异最大,不确定性最高的是报建线。各地审批流程、审批效率迥异,获批及取证的周期也有出入。

  蓝光在其工期标准文件中,曾对重庆、北京、杭州、云南、青岛、长沙、武汉等地的报规报建流程进行总结梳理,并制定了这几个地区报规报建线的标准工期。

  例如重庆地区,以收到报规方案文本为起点,到取得盖章总平图工期为32天;以取得规划方案审查批复为起点,到获取施工许可证工期为44天;

  北京地区,以收到报规方案文本为起点,取得规划意见复函工期为35天,比重庆多3天;同样以取得规划意见复函为起点,到取得施工许可证工期需要62天,足足比重庆地区多出半个月有余。

  项目开发过程是资源高度整合的过程。房企内部各职能线的配合度,外部供应商以及材料设备是否及时到位等等,都影响到最终工期实现。

  比如住宅拿地后3个月内要出施工图。需要哪些前置条件?不同业务线之间如何协调?这就涉及到各职能线之间的职权分配,以及绩效考核指标。

  再如,如何通过合理的工序搭接,让标准工期得以实现?在编制工期标准时应同步说明。

  万科在编制标准工期时,对于主体与砌筑、砌筑抹灰之间的工序搭接,同步做了详细的描述。

  ③外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天(养护7天,干燥7天),涂料施工一层3天。

  再如外部因素,例如总包进场时间也需要考虑。龙湖的规定,如果总包单位不能在桩基、土方施工期间提前进场,则增加15天的施工准备期。

  在工程建造过程,存在很多“意外情况”干扰正常施工的进行。在制定工期标准时,应尽可能的规范这些“不可预见”因素,让工期合理化。

  比如南方地区夏季施工可能遇到台风暴雨天气,一般年份中台风影响会有几次?影响时长多长?再如工期跨越春节,需要预留几天的停工期?北方有冻土期,如何通过开工时间规范,避开冻土期对地下工程的影响?等等。诸如此类的问题,在合理工期设置里面,都应有一定的弹性空间。